최우선 변제금이 있는 경우에는 대항력과 무관하게 임차인의 보증금을 먼저 배당해주 권리가 있습니다. 이 정보를 모른다면 더 큰 손해를 볼 수 있으니 아래의 자료를 확인하시기 바랍니다. 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
소액 임차인의 보증금 우선 변제권
우선 변제권이란?
소액의 보증금으로 임차하고 있는 임차인이라면 경매로 집이 넘어가는 경우에 다른 채권보다 먼저 배당을 받아갈 수 있는 권리가 있습니다. 소액임차인은 확정일자가 다른 채권(압류, 가압류 등)보다 늦더라도 경매신청 등기 이전에 대항력을 갖춘 경우 보증금의 일부를 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
- 주택임대차보호법 제 3조 제 1항 및 제 8조 제 1항 참고
우선 변제 가능 금액
우선 변제 금액의 최대 금액에 한도가 정해져 있는데요. 임차한 주택의 위치에 따라 최대로 받을 수 있는 금액이 상이합니다. 아래의 기준에 따라 최대 금액이 현재 설정되어 있습니다.
- 서울특별시 : 최대 5천만원
- 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 최대 4천300만원
* 과밀억제권역에 해당되는 지역은 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)입니다.
- 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역, 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 최대 2천 300만원
- 그 밖의 지역 : 최대 2천만원
소액임차인의 조건(주요 4가지)
지역에 따른 보증금 금액
소액 임차인의 조건은 거주 지역에 따라 금액 조건에 차이가 있습니다. 임대차 계약한 보증금이 아래의 기준 이하인 금액이어야 합니다. 임차한 주택이 어느 지역에 해당하는지, 보증금은 그 기준에 만족하는지 아래에서 확인하시면 됩니다.(주택임대차보호시행령 제11조 1항 참고)
- 서울특별시 : 1억 5천만원
- 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1억 3천만원
- 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역, 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 7천만원
- 그 밖의 지역 : 6천만원
위에서 최대 변제 가능금액과 범위가 차이가 있는 것을 알 수 있습니다. 이를 통해 우리는 안전성이 낮은 주택일 경우 보증금을 낮추어 계약하는 것이 더 이롭다고 할 수 있습니다. 반전세 또는 월세가 더 나을 수 있다는 의미입니다.
경매신청의 등기 전까지 대항요건 확보
임차인은 임차주택에 경매신청 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 한다.(즉, 해당 집을 받아 임대인에게 받아 전입신고를 경매등기가 등기부등본에 올라오기 전에 하시면 됩니다.) 그리고 이 대항요건은 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.(즉, 그 집을 배당요구 종기일까지 계속 점유하고 다른 곳으로 전입을 하시면 안됩니다.) 만약 전세권/임차권등기명령을 하신 경우에는 대항력이 보존되므로 다른 곳으로 이전(전입)하시는 것은 가능합니다.
경매나 공매에 의해 처분(매각)
소액 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분(공매)에 의해 매각되는 경우에 가능합니다. 집에 다른 사람에게 일반적인 매매/교환이 이루어지는 경우 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
배당요구 또는 우선권 행사의 신고
경매 또는 공매 등에 매각이 진행되는 경우 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사를 신고해야 합니다. 이 때 채권의 원인, 금액이 있는 임대차 계약서와 주민등록등본을 서면으로 제출해야 합니다.
우선 변제권을 행사할 수 없는 소액 임차인
아래의 기준에 해당하는 임차인의 경우 소액임차인의 기준을 만족한 이력이 있더라도 우선변제권은 행사할 수 없습니다.
- 임차권 등기로 인해 경매가 진행중인 주택에 소액으로 임차하여 들어간 임차인은 보증금액이 소액이더라도 우선 변제권을 행사할 수 없습니다.
- 첫 계약시에는 소액임차인에 해당됐지만 재계약을 하면서 보증금을 증액하여 소액임차인에 해당하지 않게 된 경우 우선 변제권을 행사할 수 없습니다.
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