아파트 경매시 주의사항 - 입찰 전 반드시 확인하세요

최근 부동산 가격이 급락하고 대출금리가 크게 상승하면서 경매로 내몰리는 집이 크게 증가했습니다. 그래서 이를 기회삼아 아파트를 경매로 장만하려고 하시는 분들도 증가했는데요. 근데 제대로 알지 못한 채로 입찰했다가 오히려 일반 매매보다 손해 보는 경우가 있기 때문에 꼭 제대로 확인하신 뒤에 진행하셔야 합니다.
 

임차인의 대항력

가장 중요한 부분이죠. 임차인이 대항력이 있는 경우 낙찰자가 보증금을 반환해 주거나 배당을 통해 받아가도록 해야 합니다.
대항력이 있다면? 대항력이 있고 배당신청까지 했다면 배당받아갈 임차인의 배당 금액을 확인하고 입찰가격을 선정합니다.
대항력이 없다면? 임차인을 명도 할 금액을 고려하여 입찰 가격을 선정합니다. 임차인/소유자가 받아가는 금액이 없는 경우 명도 협상이 어려울 수 있으며, 협의가 안될 경우 명도 소송을 진행해야 할 수 있습니다. 이 과정에서 집 내부를 파손하거나 더럽히는 등의 행동을 하는 점유자가 있을 수 있으니 원만하게 협의하시는 게 좋습니다.
 

관리비(공용부문)

관리비 점검

만약 그 경매가 진행되는 건물에 살고 계신 분이 있으면 전용 부분에서 발생한 관리비는 모두 처리받아야 합니다. 공용부문에 있어서는 낙찰자가 납부해야 하니 가격 책정 시 참고하셔야 합니다. 만약 처리되지 않은 전용 부분의 관리비가 남아있다면 낙찰 후 경매물건 점유자와 이야기하는데 에너지를 더 쏟아야 할 수 있으니 참고해 주세요.
만약 점유자가 없더라도 공용 부분에서의 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으니 사전에 그 금액을 확인하시고 마진을 고려하신 다음에 입찰 금액을 선정하셔야 합니다.
 

누수

배관 누수 확인

만약 매수하려고 하시는 물건이 구축일 경우 누수 문제가 있었는지 먼저 확인하셔야 합니다. 누수가 있다면 공사가 크게 들어가야 하기 때문에 오히려 큰 손해를 감당해야 할 수 있습니다. 신축의 경우에는 큰 문제는 없겠지만 혹시나 누수 문제가 있는지 확인하시기 위해서는 우선 관리사무소에서 확인하시는 게 좋습니다. 문제가 있었다면 거주자가 1차적으로 관리사무소와 의사소통하기 때문입니다. 관리사무소와 확인 후에도 걱정되시는 부분이 있을 경우 점유 중인 임차인 또는 아래층의 거주자와 얘기해 보시는 것도 좋습니다.(하지만 점유자가 소유자인데 직접 방문해서 누수를 물어본다면 집에서 쫓겨나야 할 소유자 입장에선 싸움이 일어날 수 도 있으니 다른 방안으로 확인해 보시는 것이 좋습니다.)
 

실거주가 아닌 갭투자용이라면?

아파트 갭투자

갭투자를 고려하고 경매를 임하시는 분이라면 시세 조사를 정확하게 하셔야 합니다. 전세 가격과 안전 마진을 고려하셔서 입찰을 하셔야 하는데 부동산 한 곳에 들러 전세가격만 확인하신다면 막상 전세 매물이 나가지 않아 그 기간 동안의 대출 이자를 손해 보거나 그 기간이 길어져 마음까지 조급해지실 수 있습니다. 갭투자를 고려하신다면 시세 조사를 여러 부동산에서 진행하시는 것을 추천드리며, 집주인으로서의 입장과 세입자로서의 입장으로 한 번씩 방문하셔서 시세 조사를 하는 것이 좋습니다.(부동산 입장에서는 더 좋은 조건으로 말할 가능성이 크기 때문에 Risk를 줄이기 위한 방안입니다.)