[지분 경매]와 [공유물 분할경매]의 차이점과 주의 사항(수익 전략)

경매 물건을 보다보면 똑같은 지분을 가지고있는 채무자의 물건인데 지분 경매인 경우가 있고 공유물 분할 경매로 나오는 경우도 있습니다. 왜 같은 지분에 대한 경매인데 다르게 나오게 되는 걸까요? 지분경매와 공유물 분할 경매에 대해 알아보시죠.

 

지분 경매와 공유물 분할 경매란?

지분 경매

지분 경매의 경우 채무자가 소유한 물건에 대한 일부 지분에 대해 경매를 통해 처분하는 것입니다. 채무자가 그 물건을 모두 소유한 경우도 있고 다른 사람들과 나눠가지고 있는 경우가 있습니다. 일반적으로 채무자의 빚을 처분하기 위해 그 값어치에 맞는 토지/건물의 건물에 대해 지분을 경매로 처분하는 것입니다. 건물/토지 전체로 주기에는 그 가치가 채무자가 빌린 가격과 맞지 않아 지분에 대해 경매로 넘기는 것이죠.

지분 경매 예시 - 2020타경9802

공유물 분할 경매

공유물 분할 경매는 채무자가 가진 물건이 여러 사람이 지분을 통해 나눠서 가지고 있는데 그 물건을 경매를 통해 처분하면서 그만큼의 가격을 지분을 가지고 있는 지분권자들이 나눠가지게 됩니다. 지분을 가지고 있는 사람이 자신이 가진 지분을 현금으로 환가하거나 다른 지분을 획득하기 위해 공유물분할 청구소송을 해 경매로 진행하게 되는 것입니다. 그때문에 공유물분할 경매는 형식적으로 진행되는 경매가 많습니다.

공유물분할경매 예시 - 2022타경44690

*사진을 누르시면 확대할 수 있습니다.

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각 경매 방식에서의 전략

지분 경매

지분 경매의 경우 지분권자에게 알려지고 나머지 지분권자들에게 안내되는데 시간이 다소 소요됩니다. 그래서 다른 지분권자(공유자)들은 경매 진행상황에 대해 뒤늦게 확인할 수 있습니다. 다른 지분권자들의 매수심리에 따라 경매에 참여하시는 게 좋습니다.

 

전략1

다른 지분권자에게 지분을 다시 되파는 것입니다. 경매를 통해 현 매매수준보다 저렴하게 매입해서 현 매매수준과 비슷하거나 조금 낮은 가격에 매도하거나 상황에 따라 현 매매가격보다 더 비싸게 매도하는 방법이 있습니다.

 

전략2

다른 지분권자들이 현 물건에 관심이 없는 경우 제 3자에게 해당 물건을 매도하여 현금화하는 방법이 있습니다. 이때 매도한 가격을 지분에 맞게 나눠갖게 됩니다.

 

전략3

다른 지분권자가 가진 지분을 경매를 낙찰받은 자신이 매수하는 것입니다. 경매를 통해 현 매매수준보다 낮은 가격에 매수한 것과 같기 때문에 

 

협의가 진행되지 않는 경우 공유물 분할 소송을 통해 공유물 분할 경매를 진행하게 될 수 있습니다.

 

공유물 분할 경매

지분에 대한 경매가 아닌 물건 전체에 대한 경매입니다. 그렇기 때문에 지분 경매보다는 부담감이 낮습니다. 그리고 지분 경매와 같이 공유자 우선매수권이 주어지지 않기 때문에 일반 경매와 동일하다고 보시면 됩니다.

그래도 물건 전체를 낙찰받는 사항이기때문에 낙찰 후 대출을 받는 것이 지분 경매보다는 용이합니다. 낙찰 후 채권을 소멸처리하면 정상적으로 매도도 가능합니다.

 

주의사항

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• 지분경매는 소유권이 완전히 넘어오지 않은 물건이기 때문에 대출을 받기가 어렵습니다. 그렇기 때문에 경매 낙찰 전 또는 낙찰 후 잔금을 납부하기 전까지 다른 지분권자들과 협의를 하는 것이 좋습니다.
• 만약 협의가 어려운 경우 해당 토지/건물을 점유중인 사람에게 토지 이용료(지료)를 청구하는 방법도 있습니다.
• 감정평가금액의 경우 말그대로 감정평가 금액입니다. 약 6개월 이전의 가격이기 때문에 경매 입찰시 시세를 반드시 확인하시는 게 안전합니다.