재개발 물건 매수는 언제해야할까?(feat. 매수 신호)

재개발을 진행하게 되면 낡았던 집만 모여있던 지역이 신축아파트가 생기고 도로가 넓어지면서 환경이 완전히 바뀌게 되는데 재개발 재건축 물건을 보신다면 이 글을 통히 재개발, 재건축의 매수 시점을 참고하셔도 좋을 것 같습니다.

요즘같이 부동산 하락기와 정체기에는 재건축 재개발 물건의 피(프리미엄 가격)가 많이 떨어지는 시기입니다. 왜냐면 이 물건들은 지금 바로 실거주할 물건이 없거나 낙후된 주거지이기 때문입니다. 실거주자의 수요도 떨어지고 투자자 입장에서도 보유 기간이 긴 물건들이라 선호도가 떨어지는 게 현실이죠.

그럼에도 불구하고 재개발, 재건축을 매수하려는 이유는 바로 위 의미와 같습니다. 아직 신축 아파트가 아니지만 신축아파트가 들어서면 그만큼 가격이 상승한다는 것이죠. 물론 재개발, 재건축이 중단되거나 조합과 시행사, 시공사의 갈등으로 오히려 손해가 발생하거나 큰 차익이 발생하지 않을 수도 있으니 주의하셔야 합니다.

그럼 본격적으로 언제, 어떤 물건을 매수해야할까?

1군 건설사들의 적극적인 홍보

재개발, 재건축 현장에서 조합설립을 축하드립니다! 또는 안전진단 통과 축하드립니! 등등 이런 플랜카드가 임장할 때 현장 주변에 줄줄이 걸려있다면 그 현장은 우선 수익성이 높다는 것을 의미합니다. 시공사에서는 입지, 용적률, 건폐율 및 사업 진행시 얼마만큼의 수익을 만들어낼 수 있는지 조사를 미리 했기 때문입니다. 이런 단지는 시공사들이 앞다퉈 경쟁을 하며 재건축, 재개발이 완료되면 더 큰 상승을 보여줄 수 있습니다. 하지만 부동산 상승기 때에는 주의해야합니다. 2020년부터 2021년도와 같은 부동산 상승기일 때에는 어느 구역에서나 대부분의 건설사에서 홍보를 내걸었습니다. 지금은 아직 부동산 정체기이고 재건축 재개발 사업에서도 말이 많이 나오는 시기이니 지금 적극적으로 시공사들이 홍보를 한다면 사업성이 좋다는 의미인 것은 다 이제 아실 것 같습니다.

 

건축 심의 단계 통과에서 사업시행 인가의 그 중간

재개발, 재건축 사업은 일반적으로 조합이 설립되고 건축 심의를 받아 사업시행인가를 받게 됩니다. 그 때는 프리미엄이 더 붙게 되는데, 이 시기를 이용하여 안전마진을 확보하는 것도 도움이 되실 것 같습니다. 재개발, 재건축을 사람들이 선호하지 않는 이유는 사업 기간이 길어 그만큼의 투자 기간이 길어지기 때문입니다. 그래서 사업성이 안좋은 사업이 아니라면 사업시행 바로 전에 매수하시는 것도 좋은 방법일 것 같습니다.

 

재개발 절차에 대해 아직 모르신다면 아래의 글을 참고해주세요.

재개발 절차와 매매시 주의해야 할 사항

 

감정평가 이후 실망한 조합원의 매물

모든 재개발, 재건축을 진행하게 되면 조합원의 물건은 감정평가를 받게 됩니다. 사업시행인가 이후에 감정평가를 받게 되는데, 이 때 생각보다 많은 매물이 나오게 됩니다. 조합원들은 신축 아파트를 저렴하게 살 수 있을 것이라는 기대감을 가지고 있었지만 실제 감정평가를 받은 금액으로 추가분담금이 결정되기 때문에 내야할 금액을 감당하기 어려운 분들도 많이 있기 때문입니다. 시공사에서는 감정평가가 이루어지고 조합원 분양가를 결정하게 되면 추가 분담금의 예상 금액을 통보하는 데 이 결과를 받아보고 실망하는 분들이 많이 생긴다고 합니다. 하지만 이렇게 나온 실망매물 자체는 가치가 떨어지는 것이 아니라는 것을 알아야합니다. 그래도 항상 매물이 위치한 재개발/재건축의 위치와 주변 인프라, 학군, 교통 등을 바라보고 매수하시는 것이 좋습니다.

근데 이게 싸게 나온 물건인지 어떻게 아는지 모르신다구요? 관심이 있는 지역의 물건은 지속적으로 보고계셔야 합니다. 그래야 해당 물건이 싸게 나온 물건인지 알 수 있기 때문이죠. 지금 투자하지 않으셔도 기회는 노력하는 자에게 옵니다. 지속적으로 관심을 가지고 보고계시면 눈에 띄는 매물이 나올겁니다. 좋은 매물이 보이도록 계속 관심을 가져주세요. 그 때까지 열심히해서 씨드머니를 더 모아가시면 됩니다.

물건을 놓치셔도 괜찮습니다. 매물을 바라보는 눈이 길러지실테니 이번이 아니라 다른 시기에, 아니면 다른 지역의 물건을 성공적으로 찾으실 수 있을 것입니다.